组合贷款买房是怎样的，二手房可以实施组合贷款吗？

一、组合贷款买房是怎样的？

因为公积金贷款额度的限制，一些购房者开始考虑用组合贷款，因为涉及到公积金中心、商业银行等多个部门，所以很多人都不太懂组合贷款，难道要在同一个银行买房？是否可以先行偿还商业贷款？这些问题看起来很简单，但实际上很多人都没有意识到这一点。

1、组合贷款买二手房要经过房东同意？

网友：最近申请组合贷款买房，问了公积金中心和银行，说要3个月才能办下来，房主着急卖房不愿意等，看好的房子就这么没了。

因为有很多公司参与，所以申请组合贷款的时间比较长，一般都要三四个月，有些房主就是想要买一套房子，然后再用这笔钱来支付首付，所以他们不会愿意等太久。在挑选房子的时候，每个人都要和业主谈一谈，如果他们愿意等，可以申请组合贷款。

2、组合贷款办理必须要在同一家银行？

网友：申请贷款买房，问了一家银行，说要在同一个银行办理公积金和商业贷款，怎么会这样呢？

分析认为，由于银行存在着一定的风险，所以无法将一处房产同时抵押给两家银行，而办理公积金贷款时，也要到公积金中心指定的银行去办理，很多地方都会规定，在组合贷款的时候，要在同一银行办理商业贷款和公积金贷款，这就相当于将相同的抵押品抵押到一家银行，从而规避了银行的风险。

3、组合贷款买房是否算“二套”？

网友：之前有一套房是用商业贷款买的，贷款已经还清了，买第二套房想申请组合贷款，但是公积金中心说要按照二套房的标准执行利率和首付，首付20%，利率为基准利率的1.1倍，为什么贷款还清了还按照二套房标准算？

调查发现，有些城市的公积金贷款二套房认定标准是，只要名下有房，都算二套房，而组合贷款需要同时符合商业贷款和公积金贷款的政策要求，所以名下已经有了一套房子，根据公积金中心的要求，即使第一套房贷款还清了，申请组合贷款也要按照二套房的标准执行。比如北京就是这样规定的：公积金二套房首付为20%，商贷二套房首付为40%，而大部分银行实际执行的商贷首付为50%-70%，也就是说名下已经有一套房，再买房申请组合贷款的话，商贷部分贷款首付要按照50%-70%的比例支付，压力明显会增大。二套房公积金部分贷款最高额度只有80万，比首套房的120万少了足足40万！所以名下已经有房或者有贷款记录的人，最好咨询一下当地公积金中心和银行。

4、组合贷款提前还贷能先还商贷吗？

网友：前年买房申请了组合贷款，今年想着能先还点商贷，但是公积金中心说，不能只还商贷，公积金也要按照相同比例还。

正如上面所说，组合贷款涉及到银行和公积金两个机构，一般来说借款人是可以自由选择优先偿还任意一种贷款，但各地公积金中心和银行都会有自己相应的规定，主要体现在以下2个方面：

（1）公积金贷款、商业贷款提前还贷比例要一致

有些城市规定，申请组合贷款的人在提前还款时，公积金贷款和商业贷款必须保持一定的比例，不可以只还其中的一种。

（2）提取公积金还贷必须优先还公积金贷款

不少城市规定，提取公积金余额还贷必须优先偿还公积金贷款，如果不是提取公积金还款而是用自己的存款还钱，就可以优先还商业贷款。

所以，组合贷款中，想优先偿还商贷部分的方法未必可行。

总结：组合贷款虽然能暂时缓解贷款额度不足的问题，但是由于各地公积金中心和银行要求不同，其办理周期、购房人房屋状况等都会影响贷款申请，各位一定要注意。

二、二手房可以实施组合贷款吗？

贷款买房早已不是什么新鲜事，购房贷款、公积金贷款、组合贷款都是购房者最常用的贷款方式。

在现实生活中，很多人因为没有足够的公积金来偿还，其余的都会选择商业贷款，也就是我们常说的“组合贷款”。不过，二手房的买卖要比新房复杂得多，是否所有的二手房都符合组合贷款的要求？

一般而言，符合调价条件的二手房都可以申请组合贷款，而二手房则无法进行组合贷款：

1、手续不齐全的二手房

无论是新房还是二手房，办理房屋抵押贷款时都需要提供房产证和土地使用证。如果是小产权二手房，那么是无法成功申请到组合贷款的。

2、二手房市场估值低

由于房屋本身面积过小、房屋地理位置不好、房龄太高等因素导致二手房市场估值低，也是很难满足组合贷款的要求。切记，贷款的前提就是你有与贷款相抵的抵押，如果是贷款买房，基本上走的都是抵押房产的路线，所以房产的估值就很重要了。

三、对于满足组合组合贷款条件的二手房来说，是如何办理组合贷款的呢？

1、提出申请：借款人需分别向住房资金管理中心和银行分别提出书面贷款申请，并提交有关资料。

2、签订合同：获得公积金个人住房贷款额度之后，借款申请人持公积金管理部门出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》，向贷款行申请组合贷款（公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款）。客户在接到银行同意贷款的通知后，需与贷款行就公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款分别签订借款合同和担保合同。

3、办理抵押、保险：签订合同后，应根据国家和当地的法律法规，办理抵押登记、保险及其他必须的手续，抵押登记与保险费用由借款人负担，抵押期间保险单正本由贷款银行保管。

4、开立帐户：选用委托扣除款方式还款的客户在贷款行开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立存款专户。

5、提取资金：借款人在银行的营业柜台填写个人和个人住房贷款的“贷转存”，由贷方根据借款协议将贷款直接转到借款人在贷款行开设的帐户上，或者分次将贷款分次或分次存入由卖方开设的帐户。

6、按时还款：按借款协议规定的还款时间及还款方法，按时偿还个人住房公积金及银行自营个人住房贷款。

7、贷款结清：贷款结清分为两类：一是提前还款，二是正常还款。“提前还款”是指在贷款到期日（一次还本）或在最后一期（分期还款）之前结清。

如果提前还款，则在偿还全部欠款后，需提前向银行或银行申请提前还款。